沒(méi)有購(gòu)房資格咨詢-商品房買(mǎi)賣(mài)*律師-廣州黃埔區(qū)咨詢

廣州收樓時(shí)以質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕收樓可以嗎？
張靜律師解答：不可以，一般的質(zhì)量問(wèn)題不足以拒絕收樓，開(kāi)發(fā)商只承擔(dān)維修責(zé)任。除非是重大的質(zhì)量問(wèn)題，如整棟樓的主體質(zhì)量有問(wèn)題，才可以拒絕收樓。而實(shí)踐中，只要開(kāi)發(fā)商取得了竣工驗(yàn)收備案表，都沒(méi)有主體質(zhì)量問(wèn)題。
判z決書(shū)節(jié)選：
第二，關(guān)于羅買(mǎi)家主張的商品房預(yù)售合同及裝修合同解除的問(wèn)題。一是商品房預(yù)售合同解除的問(wèn)題。根據(jù)銀某公司提交的涉案樓宇竣工驗(yàn)收備案表及通水、通電、通氣、通郵證據(jù)顯示，涉案房屋事實(shí)上于2019年7月12日符合法定和約定的交付條件，由于商品房預(yù)售合同約定的交樓時(shí)間為2019年1月31日，銀某公司的行為構(gòu)成遲延交樓，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。銀某公司于2019年7月14日向羅買(mǎi)家發(fā)出《收樓通知書(shū)》，定金協(xié)議爭(zhēng)議咨詢，羅買(mǎi)家確認(rèn)于2019年7月16日收到，并于2019年7月20日前往涉案房屋進(jìn)行收樓。上述時(shí)間距離合同約定的交樓時(shí)間均逾期不超過(guò)180日，廣州黃埔區(qū)咨詢，根據(jù)商品房預(yù)售合同第十四條的約定，涉案商品房預(yù)售合同的解除條件尚未成就，羅買(mǎi)家不享有約定的合同解除權(quán)。雖羅買(mǎi)家在涉案房屋交接時(shí)提出質(zhì)量異議，但系房屋的質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，羅買(mǎi)家也已要求銀某公司進(jìn)行維修整改，結(jié)合商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議第三條關(guān)于“銀某公司履行維修及保修責(zé)任的，不視作延期交樓，羅買(mǎi)家不得拒絕接受該商品房”的約定，故羅買(mǎi)家于2019年7月20日提出的關(guān)于質(zhì)量瑕疵的異議不能成為拒絕收樓的正當(dāng)理由。
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1、商品房不符合收樓條件，仍然收樓了還能索賠逾期交房違約金嗎？
張靜律師解答：不能了，只能要求賠償實(shí)際損失了。
相關(guān)法條：
《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同*案件的指引》第三十二條：買(mǎi)受人知道商品房不具備約定或者法定交付條件同意接收商品房，又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。但買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人依據(jù)法律規(guī)定或者合同約定完善商品房交付條件，并賠償因此造成的實(shí)際損失。
2、開(kāi)發(fā)商能以購(gòu)房人沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi)*辯逾期交樓嗎？
律師解答：不能。
《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同*案件的指引》第三十三條：商品房出賣(mài)人以買(mǎi)受人沒(méi)有繳納公共維修、前期物業(yè)費(fèi)等為由拒絕交付商品房的，不予支持。
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廣州因商品房消防未通過(guò)無(wú)法簽訂正式合同能雙倍退定金嗎？
張靜律師解答：如認(rèn)購(gòu)書(shū)約定多少天內(nèi)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е聼o(wú)法簽訂，購(gòu)房人可以主張雙倍返回定金，但要立即主張，不要只與開(kāi)發(fā)商協(xié)商變更協(xié)議。如下面這個(gè)案件，認(rèn)購(gòu)書(shū)約定2015年7月15日前簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，簽認(rèn)購(gòu)書(shū)后退定金咨詢，后銷售告訴購(gòu)房人因大樓消防未通過(guò)，無(wú)法準(zhǔn)時(shí)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房人表示同意延期簽訂，但具體簽訂時(shí)間未定。后購(gòu)房人起訴雙倍返還定金。一審法z院支持，二審法z院認(rèn)為雙方已協(xié)商一致更訂正式合同時(shí)間，且時(shí)間未定，現(xiàn)無(wú)法簽訂屬于雙方無(wú)法協(xié)商一致，不可歸責(zé)于任何一方，改判返還定金即可，不用雙倍返還。
判z決書(shū)節(jié)選：
本院認(rèn)為，本案二審當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題為:雙方未能簽訂本約的責(zé)任認(rèn)定?！秡高法z院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同*案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定:“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，沒(méi)有購(gòu)房資格咨詢，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！庇纱丝芍A(yù)約合同的目的在于簽訂本約，預(yù)約標(biāo)的具備明確的期限性，即預(yù)約標(biāo)的應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)簽訂本約。本案中，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定，認(rèn)購(gòu)方須于2015年7月15日前簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但是，從案件查明事實(shí)以及雙方當(dāng)事人的共同確認(rèn)可知，雙方以事實(shí)行為合意變更不再以該時(shí)間作為本約的簽訂時(shí)間，而雙方對(duì)于簽訂本約的時(shí)間并沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)，因此，對(duì)于預(yù)約標(biāo)的變更后，雙方對(duì)于本約的簽訂期限不能達(dá)成一致意見(jiàn)屬于不可歸責(zé)雙方的事由，據(jù)此，依據(jù)上述解釋的規(guī)定，張某主張雙倍定金，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。
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