如何進行房產(chǎn)評估，房產(chǎn)評估的方法有哪些？

房產(chǎn)評估全稱為房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價。在房屋交易中，房產(chǎn)評估有非常重要的作用。那么，我們?nèi)绾芜M行房產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估的方法有哪些呢？下面小編整理了一些有關(guān)房產(chǎn)評估的材料。
需要做房產(chǎn)評估的情形
①二手房價格明顯過低
購買二手房需要繳納一定的稅費，稅費與房產(chǎn)價格緊密相連。當房地產(chǎn)管理部門認為房屋價格明顯**房地產(chǎn)**，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。
②買賣雙方認為有必要
一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
③申請抵押貸款
向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保**，需對抵押人的房地產(chǎn)進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)**進行評估。
④發(fā)生房地產(chǎn) **
當交易雙方發(fā)生房產(chǎn) ** ，一方或雙方可委托專業(yè)評估機構(gòu)對 ** 案件中涉及的房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。
⑤辦理房地產(chǎn)保險
房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險**評估和保險事故發(fā)生后的損失**或損失程度評估。簡單來說就是評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失建筑物的**。
如何進行房屋評估
①首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。
②然后委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價單位沒有異議，就可視為接受委托。
③接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式**土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
④資料準備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。
⑤估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。
房產(chǎn)評估方法
①成本法
成本積算法，即對**土地的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的**，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)**的方法。該方法常用于對正常程序**的土地的評估。
②重置成本法
它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置 ** ，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估**的方法。
③市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的**的方法。
④剩余法
房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)**+房產(chǎn)**，因此測算出土地使用權(quán)**或房產(chǎn)**，用總**扣除它后即可得出房產(chǎn)**或土地使用權(quán)**。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
影響房產(chǎn)評估的因素
①房屋所處的位置
房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。
②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施
修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。
③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)
同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。
④房屋內(nèi)部裝修程度
房屋內(nèi)部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。
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